Saturday 21 July 2012

Real Estate Investment Trust (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) Ni saya nyer topic favourite. .Reit ni sebenernye bukanlah benda yang baru sangat tapi baru dua tiga tahun kebelakangan ni yang agak naik namanya 

Apa itu REIT? 
Kalau ikut definasi kebanyakan orang Reit ni combination of Unit Trust dan saham. Ada jugak yang cakap ala-ala fixed income sebab stable return. Sebenarnya, untuk saya Reit ni hanyalah satu sejenis sector / jenis perniagaan..macam kite ada sector lain spt perbankan, pertanian ataupun pembinaan. 
Sebelum saya cerita business Reit ni, nak paham Reit ni senang jek. Bayangkan kite nyer personal investment in property. Bile kite beli property, kite dapat pulangan dari sewa yang penyewa bagi. 


Pulangan bersih kite = Duit sewa – pinjaman bank. 


Business reit ni lebih kurang macam kat atas tapi dalam scale yang lebih besar. Kalau personal maybe tak banyaklah property tuh tapi kalau reit company, diorg beli banyak properties. Basically, reit ialah company yang main businessnyer ialah membeli bangunan, then sewakan bangunan tuh selain menjaga / ‘manage’ bangunan yang diberi. 


Reit company ni kene bagi 90% daripada keuntungan bersih (dah tolak kos pengurusan etc) dia kpd shareholders / investors sebagai dividend. Kalau tak distribute dividend kat shareholders, diorg kene bayar cukai. So, kirenye investor dapat pulangan daripada dividend. 


Reit jugak disenaraikan dalam Bursa Malaysia. Sebab tu saya cakap reit ni macam jenis-jenis setor yang lain yang ada dalam Bursa Malayia. Kat Malaysia ada berbelas gak la company yang buat reit nih. Ada 1 reit akan buat IPO dalam masa terdekat ni. Ada jugak yang tak disenaraikan seperti Pelaburan Hartanah Berhad (PHB) nyer Amanah Hartanah Bumiputra. Tapi concept reit same jek.

Kenapa invest kat reit? 
1- Tak semua orang mampu buat property investment sebab nak dapat pinjaman la etc…So, reit bagi kite peluang untuk invest macam buat property gak tapi dengan beli saham reit company nih. Tak mahal saham-saham diorg nih.Paling mahal pun dalam RM2 – RM3 je. Tapi so far ada 3 je yang Islamic Reit (Shariah compliant) yang listed. 

2- Stable dividend..Reit company kene bagi/ pulangkan 90% daripada net profit kepada pemegang saham. So, dapat jugak pulangan. Ada yang bayar dividend setiap 3 bulan, ada yang setiap 2 bulan atau ada yang bagi setahun sekali tapi MESTI bagi dividend kalau diorg tak nak bayar cukai. 


3- Transparent.. Memandangkan reit ni listed (ada je yang tak listed macam PHB tapi kite abaikan yang tuh dulu), semua perkembangan company tuh boleh didapati kat Bursa Malaysia. Apa asset2 / bangunan yang dibeli, bile nak bagi dividend etc. Harga saham pun kite boleh tahu macam mana pergerakan nyer. Nak jual untuk dapat capital gain atau tunggu dapat dividend.


Risiko; Semua jenis investment mesti ada risiko. 
1- Memandangkan reit ni listed, ada risiko harga saham turun naik (fluctuation) , market risk 
2- Kurang dividend sebab harga pasaran properties jatuh etc..Seperti yang dimention kat atas, dividend berdasarkan keuntungan bersih. Kalau keuntungan bersih berkurang, kurang la dividend yang diberi. Kalau takde untung, takde lah dividend yang diberi (sangat kurang possibility la). 
3- Kurang dividend sebab penyewa tak dapat bayar sewa. Logiknye, total sewa kurang dan kuranglah keuntungan bersih dan ni akan memberi kesan pada jumlah dividend yang akan diberi. 


- Features yang sama dengan unit trust ialah ia ada combine bebanyak properties. 
- Features yang sama dengan saham ialah company reit nih listed. Meaning kite leh tahu pergerakan harga saham setiap masa, tak macam unit trust dimana kite tahu harga UT lepas market tutup.
- Features yang sama dengan fixed income ialah sebab reit company ni bagi stable dividend. Fixed income, nama pun fixed..So leh kire macam ala-ala jugak lah. 


Fakta menarik tentang reit 
1- Memandangkan ‘core business’ dia beli properties dan uruskan asset, reit manager ni ada banyak cara mengira sewa yang nak dikenakan. Biasanye sewa ikut keluasan (RMxx/ sqf)…ada yang tambah % of profit penyewa tuh, ie, Sewa = keluasan + % keuntungan penyewa. 
2- Kontrak penyewa pun pelbagai..semua bergantung kat property manager nyer creativity. 
3- Reit paling masyuk sewa ialah reit yang property portfolio ada shopping mall. Kalau perasan la, ada sesetengah kedai kat shopping mall yang berubah tempat, tapi masih dalam mall tu jugak. Ni sebab ada property manager yang ‘jaga’ consumer traffic.. Property manager ni ‘study’ kedai mana patut ada kat mana berdasarkan consumer traffic..memang analisis gempak la diorg buat sebab total sewa adalah seperti equation diatas. So, if ‘study’ diorg ni betul, dapat maximizekan profit kedua-dua belah pihak. 


Nak tahu lebih lanjut pasal reit nil eh check kat website Bursa Malaysia ni… http://www.bursamalaysia.com/market/securities/education/real-estate-investment-trusts-reits/ 








Disclaimer: Info yang saya tulis ni based on pengetahuan terhad saya pasal topic ni. Terima kasih 


Selamat berpuasa dan berbuka

2 comments:

  1. thank you bagi explaination yang sgt mudah difahami :)

    ReplyDelete
  2. thank you for your info, sangat membantu huhu keliru jgk nk buat esaimen reits :))

    ReplyDelete