Islamic REIT (I-REIT)

Islamic Reit ni apa pulak? Nama pun reit, konsep same jugak la dgn reit. Cume ada Islamic kat depan. So, secara kasar nye, iREIT ni shariah compliant nyer stock. 


Apa yang membuatkan sesuatu reit tuh leh jadi Islamic reit? Jawapan senangnyer, check kat sini...
http://www.sc.com.my/main.asp?pageid=257&menuid=346&newsid=&linkid=&type=


Sebenarnya, Malaysia's SC ialah 'badan' yang pertama mewujudkan Guideline untuk I-REIT ni. Guideline I-REIT ni senang je. Company yang nak buat I-REIT kene pastikan bakal penyewa premis mereka menggunakan premis mereka untuk menjalankan aktiviti yang mengikut Shariah.


Kalau ada percampuran aktiviti yang tak ikut Shariah, jumlah sewa itu (yang tak patuh Shariah) tidak boleh melibihi 20% daripada jumlah sewa yang diterima. (Ikut rule Shariah Screening je ni). 


Apakah aktiviti yang tidak berlandaskan Shariah? Sama jugak seperti yang ada dalam Stock Screening. Boleh refer post sebelum ni ye..Tapi ada tambahan sikit..Ada benda lain yang I-REIT kene comply tapi takde kat Stock Screening..Benda tuh ialah
a) Deposits, Money Market dan lain-lain financing - kene simpan deposit kat Islamic Money Market sahaja
b) Insurance- Premis kan kene ada insurance..So I-REIT kene cari takaful je melainkan takde takaful yang nak 'cover' premis tuh


Shariah Committee; Shariah compliant stocks yang lain tak perlu ada Shariah Committe yang sentiasa check diorg nyer aktiviti. Tapi I-REIT kene ada sebab Shariah Committee ni la yang kene pastikan I-REIT ni tak beli premis yang tak boleh dimasukkan kat portfolio diorg.

Senario yang mungkin terjadi
1- I-REIT ni ada 1 bangunan yang kosong. Boleh tak nak sewakan kat company yang menjalankan aktiviti tak ikut Shariah walaupun jumlah keseluruhan sewa tidak melebihi 20% benchmark?
Tidak boleh sama sekali. Tetapi sekiranya aktiviti company yang bakal sewa tuh ada percampuran aktiviti patuh dan tak patuh Shariah, kene ikut ijtihad Shariah Committe mereka.

2- Boleh tak nak beli bangunan yang memang sedia-ada penyewa dan penyewa itu menjalankan aktiviti tak patuh Shariah?
Tak boleh juga sebab nak jaga imej iREIT

Ada banyak lagi FAQ yang terdapat dalam Guideline ni. Bolehla refer kat website SC atau kat link yang telah diberikan.


Buat masa sekarang ni ada 3 iREIT kat Malaysia yang listed. Nak tahu company apa, sila bukak link kat atas tuh..Macam mana nak tau REIT tuh I-REIT ke tak? Seperti stock-stock lain, bolehla check kat 'Senarai Stok Patuh Shariah' yang dikeluarkan oleh SC 2 kali setahun tuh. Kat link ni http://www.sc.com.my/paper.asp?pageid=902&menuid=630&newsid=&year=2012.. 

Apakah premis yang dibolehkan menjadi Islamic REIT ni?
Sebenarnye tak de limitation tapi shopping complex confirm tak patuh Shariah. Tak payah tengok jumlah sewa pun, dah leh agak tak comply sebab pandangan masyarakat kat shopping complex. Dengan panggung wayang nyer, kedai ntah pepe jual etc, confirm tak comply la. 


Tapi sebanarnye, reit yang ada shopping complex ni la yang bagi banyak dividend sebab senang diorg nak naikkan sewa. Eg, salah satu shopping mall kat KL yang baru 'list' kan reit diorg, ada waiting list untuk kedai yang nak masuk shopping mall diorg. If ada sorang tak boleh bayar sewa, ramai yang menunggu nak masuk. Macam pisang goreng panas.

Cabaran I-REIT?
Lebih kepada teknikal sebab kene kite 20% benchmark tuh. Setiap kali beli premis baru atau tukar penyewa, kene sentiasa kira 20% benchmark ni

Risiko pelabur?
Erm, risiko same seperti membeli REIT lain (seperti post sebelumnye) tapi ada 1 risiko penting iaitu Shariah Risk. Rase pernah sentuh pasal ni tapi takpe, saya cerita kat sini lagi.
Shariah Risk ni ialah risiko sekiranya company ni terkeluar dari senarai patuh Shariah. Mana tahu, memandangkan susah sangat nak dapatkan penyewa yang patuh Shariah, company tuh 'langgar' je regulation yang ada.

Pe nak buat sekiranya perkara ni terjadi?
SC ada gak bagi cara yang disyorkan untuk di'bersih'kan duit yang kite dapat dari company ni. Secara logiknye, kite dapat dividend yang directly daripada duit sewa. Jadi, sekiranya iREIT sewakan kat company yang tak patuh Shariah, duit yang kite dapat tuh ada portion yang tak patuh Shariah la kan?

Effect selepas Reivsed Screening
Actually REIT ni kire selamat sebab untuk deposit dan financing, memang I-REIT kene ikut Islamic financing. So benda ni bukan benda baru untuk I-REIT. 
Untuk benchmark 20% pulak, masih tak berubah. So, agak selamat la I-REIT ni.