Sunday 22 July 2012

Islamic REIT (I-REIT)

Islamic Reit ni apa pulak? Nama pun reit, konsep same jugak la dgn reit. Cume ada Islamic kat depan. So, secara kasar nye, iREIT ni shariah compliant nyer stock. 


Apa yang membuatkan sesuatu reit tuh leh jadi Islamic reit? Jawapan senangnyer, check kat sini...
http://www.sc.com.my/main.asp?pageid=257&menuid=346&newsid=&linkid=&type=


Sebenarnya, Malaysia's SC ialah 'badan' yang pertama mewujudkan Guideline untuk I-REIT ni. Guideline I-REIT ni senang je. Company yang nak buat I-REIT kene pastikan bakal penyewa premis mereka menggunakan premis mereka untuk menjalankan aktiviti yang mengikut Shariah.


Kalau ada percampuran aktiviti yang tak ikut Shariah, jumlah sewa itu (yang tak patuh Shariah) tidak boleh melibihi 20% daripada jumlah sewa yang diterima. (Ikut rule Shariah Screening je ni). 


Apakah aktiviti yang tidak berlandaskan Shariah? Sama jugak seperti yang ada dalam Stock Screening. Boleh refer post sebelum ni ye..Tapi ada tambahan sikit..Ada benda lain yang I-REIT kene comply tapi takde kat Stock Screening..Benda tuh ialah
a) Deposits, Money Market dan lain-lain financing - kene simpan deposit kat Islamic Money Market sahaja
b) Insurance- Premis kan kene ada insurance..So I-REIT kene cari takaful je melainkan takde takaful yang nak 'cover' premis tuh


Shariah Committee; Shariah compliant stocks yang lain tak perlu ada Shariah Committe yang sentiasa check diorg nyer aktiviti. Tapi I-REIT kene ada sebab Shariah Committee ni la yang kene pastikan I-REIT ni tak beli premis yang tak boleh dimasukkan kat portfolio diorg.

Senario yang mungkin terjadi
1- I-REIT ni ada 1 bangunan yang kosong. Boleh tak nak sewakan kat company yang menjalankan aktiviti tak ikut Shariah walaupun jumlah keseluruhan sewa tidak melebihi 20% benchmark?
Tidak boleh sama sekali. Tetapi sekiranya aktiviti company yang bakal sewa tuh ada percampuran aktiviti patuh dan tak patuh Shariah, kene ikut ijtihad Shariah Committe mereka.

2- Boleh tak nak beli bangunan yang memang sedia-ada penyewa dan penyewa itu menjalankan aktiviti tak patuh Shariah?
Tak boleh juga sebab nak jaga imej iREIT

Ada banyak lagi FAQ yang terdapat dalam Guideline ni. Bolehla refer kat website SC atau kat link yang telah diberikan.


Buat masa sekarang ni ada 3 iREIT kat Malaysia yang listed. Nak tahu company apa, sila bukak link kat atas tuh..Macam mana nak tau REIT tuh I-REIT ke tak? Seperti stock-stock lain, bolehla check kat 'Senarai Stok Patuh Shariah' yang dikeluarkan oleh SC 2 kali setahun tuh. Kat link ni http://www.sc.com.my/paper.asp?pageid=902&menuid=630&newsid=&year=2012.

Apakah premis yang dibolehkan menjadi Islamic REIT ni?
Sebenarnye tak de limitation tapi shopping complex confirm tak patuh Shariah. Tak payah tengok jumlah sewa pun, dah leh agak tak comply sebab pandangan masyarakat kat shopping complex. Dengan panggung wayang nyer, kedai ntah pepe jual etc, confirm tak comply la. 


Tapi sebanarnye, reit yang ada shopping complex ni la yang bagi banyak dividend sebab senang diorg nak naikkan sewa. Eg, salah satu shopping mall kat KL yang baru 'list' kan reit diorg, ada waiting list untuk kedai yang nak masuk shopping mall diorg. If ada sorang tak boleh bayar sewa, ramai yang menunggu nak masuk. Macam pisang goreng panas.

Cabaran I-REIT?
Lebih kepada teknikal sebab kene kite 20% benchmark tuh. Setiap kali beli premis baru atau tukar penyewa, kene sentiasa kira 20% benchmark ni

Risiko pelabur?
Erm, risiko same seperti membeli REIT lain (seperti post sebelumnye) tapi ada 1 risiko penting iaitu Shariah Risk. Rase pernah sentuh pasal ni tapi takpe, saya cerita kat sini lagi.
Shariah Risk ni ialah risiko sekiranya company ni terkeluar dari senarai patuh Shariah. Mana tahu, memandangkan susah sangat nak dapatkan penyewa yang patuh Shariah, company tuh 'langgar' je regulation yang ada.

Pe nak buat sekiranya perkara ni terjadi?
SC ada gak bagi cara yang disyorkan untuk di'bersih'kan duit yang kite dapat dari company ni. Secara logiknye, kite dapat dividend yang directly daripada duit sewa. Jadi, sekiranya iREIT sewakan kat company yang tak patuh Shariah, duit yang kite dapat tuh ada portion yang tak patuh Shariah la kan?

Effect selepas Reivsed Screening
Actually REIT ni kire selamat sebab untuk deposit dan financing, memang I-REIT kene ikut Islamic financing. So benda ni bukan benda baru untuk I-REIT. 
Untuk benchmark 20% pulak, masih tak berubah. So, agak selamat la I-REIT ni.

Saturday 21 July 2012

Real Estate Investment Trust (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) Ni saya nyer topic favourite. .Reit ni sebenernye bukanlah benda yang baru sangat tapi baru dua tiga tahun kebelakangan ni yang agak naik namanya 

Apa itu REIT? 
Kalau ikut definasi kebanyakan orang Reit ni combination of Unit Trust dan saham. Ada jugak yang cakap ala-ala fixed income sebab stable return. Sebenarnya, untuk saya Reit ni hanyalah satu sejenis sector / jenis perniagaan..macam kite ada sector lain spt perbankan, pertanian ataupun pembinaan. 
Sebelum saya cerita business Reit ni, nak paham Reit ni senang jek. Bayangkan kite nyer personal investment in property. Bile kite beli property, kite dapat pulangan dari sewa yang penyewa bagi. 


Pulangan bersih kite = Duit sewa – pinjaman bank. 


Business reit ni lebih kurang macam kat atas tapi dalam scale yang lebih besar. Kalau personal maybe tak banyaklah property tuh tapi kalau reit company, diorg beli banyak properties. Basically, reit ialah company yang main businessnyer ialah membeli bangunan, then sewakan bangunan tuh selain menjaga / ‘manage’ bangunan yang diberi. 


Reit company ni kene bagi 90% daripada keuntungan bersih (dah tolak kos pengurusan etc) dia kpd shareholders / investors sebagai dividend. Kalau tak distribute dividend kat shareholders, diorg kene bayar cukai. So, kirenye investor dapat pulangan daripada dividend. 


Reit jugak disenaraikan dalam Bursa Malaysia. Sebab tu saya cakap reit ni macam jenis-jenis setor yang lain yang ada dalam Bursa Malayia. Kat Malaysia ada berbelas gak la company yang buat reit nih. Ada 1 reit akan buat IPO dalam masa terdekat ni. Ada jugak yang tak disenaraikan seperti Pelaburan Hartanah Berhad (PHB) nyer Amanah Hartanah Bumiputra. Tapi concept reit same jek.

Kenapa invest kat reit? 
1- Tak semua orang mampu buat property investment sebab nak dapat pinjaman la etc…So, reit bagi kite peluang untuk invest macam buat property gak tapi dengan beli saham reit company nih. Tak mahal saham-saham diorg nih.Paling mahal pun dalam RM2 – RM3 je. Tapi so far ada 3 je yang Islamic Reit (Shariah compliant) yang listed. 

2- Stable dividend..Reit company kene bagi/ pulangkan 90% daripada net profit kepada pemegang saham. So, dapat jugak pulangan. Ada yang bayar dividend setiap 3 bulan, ada yang setiap 2 bulan atau ada yang bagi setahun sekali tapi MESTI bagi dividend kalau diorg tak nak bayar cukai. 


3- Transparent.. Memandangkan reit ni listed (ada je yang tak listed macam PHB tapi kite abaikan yang tuh dulu), semua perkembangan company tuh boleh didapati kat Bursa Malaysia. Apa asset2 / bangunan yang dibeli, bile nak bagi dividend etc. Harga saham pun kite boleh tahu macam mana pergerakan nyer. Nak jual untuk dapat capital gain atau tunggu dapat dividend.


Risiko; Semua jenis investment mesti ada risiko. 
1- Memandangkan reit ni listed, ada risiko harga saham turun naik (fluctuation) , market risk 
2- Kurang dividend sebab harga pasaran properties jatuh etc..Seperti yang dimention kat atas, dividend berdasarkan keuntungan bersih. Kalau keuntungan bersih berkurang, kurang la dividend yang diberi. Kalau takde untung, takde lah dividend yang diberi (sangat kurang possibility la). 
3- Kurang dividend sebab penyewa tak dapat bayar sewa. Logiknye, total sewa kurang dan kuranglah keuntungan bersih dan ni akan memberi kesan pada jumlah dividend yang akan diberi. 


- Features yang sama dengan unit trust ialah ia ada combine bebanyak properties. 
- Features yang sama dengan saham ialah company reit nih listed. Meaning kite leh tahu pergerakan harga saham setiap masa, tak macam unit trust dimana kite tahu harga UT lepas market tutup.
- Features yang sama dengan fixed income ialah sebab reit company ni bagi stable dividend. Fixed income, nama pun fixed..So leh kire macam ala-ala jugak lah. 


Fakta menarik tentang reit 
1- Memandangkan ‘core business’ dia beli properties dan uruskan asset, reit manager ni ada banyak cara mengira sewa yang nak dikenakan. Biasanye sewa ikut keluasan (RMxx/ sqf)…ada yang tambah % of profit penyewa tuh, ie, Sewa = keluasan + % keuntungan penyewa. 
2- Kontrak penyewa pun pelbagai..semua bergantung kat property manager nyer creativity. 
3- Reit paling masyuk sewa ialah reit yang property portfolio ada shopping mall. Kalau perasan la, ada sesetengah kedai kat shopping mall yang berubah tempat, tapi masih dalam mall tu jugak. Ni sebab ada property manager yang ‘jaga’ consumer traffic.. Property manager ni ‘study’ kedai mana patut ada kat mana berdasarkan consumer traffic..memang analisis gempak la diorg buat sebab total sewa adalah seperti equation diatas. So, if ‘study’ diorg ni betul, dapat maximizekan profit kedua-dua belah pihak. 


Nak tahu lebih lanjut pasal reit nil eh check kat website Bursa Malaysia ni… http://www.bursamalaysia.com/market/securities/education/real-estate-investment-trusts-reits/ 








Disclaimer: Info yang saya tulis ni based on pengetahuan terhad saya pasal topic ni. Terima kasih 


Selamat berpuasa dan berbuka

Tuesday 17 July 2012

Bond

"Bonds are not your typical high risk-high yield investment but they are very likely to earn a return for you."


Apa itu bond?
Ni memang soalan cepumas mase belaja dulu. Even bile lecturer dah explain pun still tak masuk otak gak. Macam susah sangat nak register. So, kat sini akan saya try jelaskan bond dalam context yang lain..

Sebelum tuh, nape nak tau bond tuh apa? Kite memang tak directly beli bond tapi bond ada dalam sesetengah Unit Trust untuk diversify kan UT diorang. 
Oh ye, bond tak Shariah compliant sebab ada element interest (riba') dalam bond. Tapi ada gak Islamic bond. Yang ni tak gune interest tapi gune lain nyer Islamic contract untuk manjadikan ia Shariah compliant. Tapi sekarang ni dah tak gune term Islamic bond. Dah gune nama sukuk lak. Tapi sukuk lain post la ye...

Sebelum ni saya penah post pasal IPO, cmner company nak gune duit tapi tak dapat pinjaman dari bank so issue shares. 

Bond (Focus on corporate bond ek) ni macam buat pinjaman gak. 
Eg, if kite buat pinjaman kat bank, bank bagi kite amount yang kite nak then setiap bulan kite bayar kat bank interest plus portion duit yang kite pinjam untuk jangka masa yang ditetapkan.

Bank bagi duit in full (t=0), setiap bulan bayar balik pinjaman (interest + loan), sampailah kite habis bayar (t=n)

So, bond pulak (kite issuer), instead of pinjam kat bank, kite mintak investor nyer duit untuk invest dengan kite and tiap bulan kite bagi investor interest dan diakhir payment (ikut berapa tahun yang di-agreed) bayar balik duit investors tuh. 

Investors bagi duit in full, tiap 3 bulan / 6 bulan (depend on contract) kite bayar interest,then bayar balik total amount yang kite dapat dr investors i.e., bayar interest + initial amount (t=n)

Cume instead of pinjam duit bank, kite pinjam duit atau dalam lain nyer perspektif, kite ajak lain parti join kite invest kat project kite.


Pe bagusnye bond ni sampai investor nak invest dgn kite? REWARD??
Point of view investor/bond holder:- if simpan duit kat bank dapat 3%, baik investkan duit tuh kat bond if bond leh bagi pulangan lebih dari 3%. dan bond ni 'legally binding'- meaning issuer bond tuh kene gak bagi amount yang dah ditetapkan kat investor/ bond holder. (obviously tak Islamic la kan?)
Point of view issuer: bukan senang nak dapatkan pinjaman/ modal dari bank untuk kembangkan sesuatu project. Kalau la issuer ni dah sememangnye ada banyak hutang kat bank, susah nak dapatkan pinjaman lagi.


Risiko
Semua pelaburan ada risiko cume risiko bond ni tak berapa besar banding dengan beli saham. Seperti kata-kata dia atas, bond tak lah high risk tapi tetap ada pulangan berdasarkan perjanjian.
Untuk lebih teknical sikit, bond ni ada rating dia sendiri. Kat Msia ni ada 2 rating agency yang agak famous la..MARC dan RAM. Diorg akan bagi rating kat bond-bond based on risk and reward dan kemampuan bond issuer memberi pulangan kepada bond holder. Ala-ala macam bank check creditworthiness of the peminjam. 


So, kesimpulannyer, bond ni kurang risiko dan kurang gak lah pulangan nyer (compare dengan saham) tapi sekurang-kurangnye ada daripada takde. Baru-baru ni Bursa Malaysia ada buat statement pasal nak bukak retail bond market. So, leh la explore nanti cmner.


http://www.theedgemalaysia.com/highlights/211326-bursa-malaysia-to-open-retail-bond-market-in-2h12.html






p/s: t= timeline/tahun

Friday 6 July 2012

Islamic Unit Trust

Unit Trust vs. Islamic Unit Trust
Konsep UT dan Islamic UT same je. Cuma yang membezakan ialah asset/ investment product yang di-groupkan tuh mestilah Shariah Compliant (untuk Islamic UT).

Contohnye, kalau UT yang equity based, semua stock/ saham dalam UT tuh kenelah terdiri daripada stock yang Shariah compliant. Macam mana nak tahu list of stocks dalam satu-satu UT? Memang tak kan tahu sebab dari semasa ke semasa portfolio tuh akan berubah. Tapi ada cara lain untuk mendapatkan kesahihan Shariah status. Checklah dalam laman sesawang SC. List of semua Shariah Approved Funds ada kat  http://www.sc.com.my/main.asp?pageid=252&menuid=279&newsid=&linkid=&type=
Kat sini SC dah listkan Shariah compliant UT.

Basically, SC dah check kan status Shariah fund nih. Selain itu, investment bank/ issuer yang manage Islamic UT tuh pn ada Shariah Committee sendiri untuk monitor investment products yang dimasukkan dalam UT yang di issue oleh bank masing-masing. So, ada 2 layer nyer 'screening'.

Impact kepada UT funds bile Revised Shariah Screening di-implement
Seperti yang dah di tulis pada post lepas, funds ni (UT) kene buat rebalancing bile dah dapat tahu status Shariah company yang ada dalam UT diorg. Itu pn kalau ada yang dah bertukar status lah. Impact ni kepada UT yang equity based je. Yang sukuk / money market fund tak affected kot.

Unit Trust


Apakah unit trust (UT)/ unit amanah?
Ni soalan cepumas..ramai yang masuk duit dalam UT. Samada sedar atau tak (invest melalui EPF)..UT ni sebenarnya lebih kurang macam saham. Cuma instead of beli satu saham, ada  beberapa saham/ company di’kumpul’kan dalam satu UT. Selain saham, boleh gak di-groupkan lain-lain asset class macam money market, bond, sukuk dan sebagainye. 

So, ada UT yang groupkan saham-saham dari pelbagai sector..ada yang groupkan saham-saham dari pelbagai negara (75% Malaysia, 25% emerging market), ada yang groupkan pelbagai asset class (80% equity/saham, 20% bond)..banyak jenis lah campuran asset class yang boleh di-groupkan..

Apa beza UT dengan saham?
1. Saham listed
Bezanya, saham (listed) dan UT tak listed..Listed meaning saham tuh disenaraikan dalam Bursa Malaysia dan kite boleh tengok price bergerak setiap saat / minit bile dia berubah..UT kite leh tahu price dia after market dah tutup sebab after market tutup barulah kite tahu price dia berapa. Then ada lain nyer calculation pulak sebab it comprise banyak saham dalam 1 UT (kalau yang based on saham lah)

2. Harga
Saham ni nak kata semuanya mahal tak jugak tapi nak compare to UT, UT lagi murah sebab dah kumpul duit dari ramai orang, then beli dan 'share' UT tuh sesama pelaburnya. So, cost agak rendah. UT jugak membolehkan pelaburnya beli saham yang mahal/ blue chips. Slalunye UT ni tak sampai RM1 pn harganya depend on jenis UT.

3. Risiko
Risiko UT lagi rendah berbanding saham. Eg, kite letak 5 biji telur ayam dalam 1 bakul a vs. 1 biji telur ostrich dalam 1 bakul b...Kalau bakul-bakul tuh jatuh, kemungkinan lebih besar untuk telur dalam bakul b pecah dan mungkin tak semua telur dalam bakul a pecah..mungkin ada yang crack jek...Hurm, bakul a = unit trust dan bakul b = saham.. 
Sitausi bakul a, Kalau harga stock yang kite beli jatuh, mungkin ada saham lain yang harganya naik. So, risiko kerugian tak banyak sangat.
Situasi bakul b (beli 1 jenis saham je)Kalau harga saham yang kite beli tuh jatuh, takde buffer dan mungkin itulah kerugian kite..
Kesimpulannya, UT minimize risiko kerugian..Ni jugak dipanggil diversification.

So kenapa orang beli saham? Kenapa tak beli UT je (memandangkan ia kurang risiko)
Jawapannya, higher risk, higher return..Eg diatas point out risiko kalau rugi. Tapi if untung, bukan calang-calang telur yang selamat...Ostrich tuh..Metafora dah ke hyperbola pulak..Basically, saham   boleh bagi keuntungan yang lebih banyak dan lebih cepat. (kalau kene gayanya). Kalau tak tahu saham pe nak beli, tak reti buat analisa stock, masuklah UT..biar lambat asal selamat



My tips nak beli UT
1- Kenali agent UT anda
Bukan pe..ramai agent yang cari client bile nak cukupkan quota client diorg (commission) tapi tak semua yang betul2 monitor performance UT kite..Ada yang lepas kite sign, terus hilang ke mana..So, if kite kenal agent tuh, kes agent lari ntah ke mana takde lah..Kite leh gak tanye-tanye berapa % profit kite from time to time. Duit kite tak kemana (bukan kes curi)..still dalam UT tuh tapi kalau ddk diam tak bagi profit dah beberapa tahun, better simpan dalam Tabung Haji atau EPF je..Dapat gak return every year..

2. Tanye pe strategy agent UT tuh
Ada agent yang strategy short term dia ialah untuk dapat commission tapi tak tau pe jadi dah dengan pelaburan kite tuh. Strategy nak jual bile...bile nak masuk duit..kat fund mana nak masuk..Tanye lah sebab duit kite yang dia investkan..Tak kan tanak tahu kat ner dia invest duit kite..Kalau UT kite dah 3 - 4 tahun tak pernah jual tuh, cari2 la balik agent kite and tanye pe jadi dengan fund kite tuh. Kekadang bukan pe, bile dah start loss tuh tak dengarlah berita pasal UT kite..Discuss la untuk cari option lain macam switching ke pe..Diorg patut lebih mengetahui.

3. Sendiri monitor sekali sekala (if ada kemudahan nak check price)
Tanye kat agent tuh UT/ fund mana dia investkan duit kite and cost price berapa..If ada kemudahan spt Smart Phone or iPad, ada je application finance. Yang paling famous digunakan ialah Bloomberg. Nak ajar gune Bloomberg pn tak senang tapi try2 la explore if ada kemudahan ni.

Pengalaman saya, saya sendiri check kat fund mana nak di-investkan duit...bile nak jual..bile nak 'average down' etc...Trust is 1 thing but kite yang bertanggungjawab dengan duit kite sendiri. Ye... tak semua orang ada background investment dan tak semua tahu macam mana nak buat investment decision tapi itulah gunenye agent UT. Diorang amik exam nak tau buat semua nih. Kene ada lesen..Itulah gune nya agent2..Yang penting kite pun kene 'study' sendiri kat ner kite invest duit kite...